今天我就用这篇文章把利息的算法讲解透彻。当你明白了利息是如何计算的，那么平均资本和匹配的本息就会非常清楚，你就不会再纠结于选择缩短使用寿命还是减少以后的月供。

进入正题之前，先说几个概念:本金:向银行贷款的总额；

期限:是贷款的期限，一般为20年或30年。在计算利息时，我们通常用月，即20年相当于240个月，30年相当于360个月。

年利率:指贷款年利率。公积金贷款利率一般为3.25%，商业贷款利率一般为4% & # 8211；6%(本文按5%计算)

月利率:指贷款月利率，等于=年利率/12，即公积金贷款月利率为0.2708%，商业贷款月利率为0.4267%。

题目:剩余本金法在日常生活中，我们更习惯说一套房子贷款年利率5%，30年，很少说贷款360个月，月利率0.4167%。但是我们是按月还款的，银行在计算利息的时候也是按月计算利息的。银行计算还款利息时，是按照剩余本金计算的，我暂且称之为“剩余本金法”。

众所周知，买房时通常需要贷款，贷款无非是公积金贷款或商业贷款，或者两者结合。还款方式有两种，父母比较熟悉，平均本金和等额本息。具体利息多少是银行算的，我们普通人几乎不会质疑银行的算法。的确，银行的计算方法是正确的，但我们总是对高利率心存疑虑，这让我们很困惑。比如贷款100万，30年，房贷利率5%，30年后同样金额的本息是193万加利息，30年后平均资本中的还款总额是175万。为什么利息这么高？为什么平均资本18万的利息比等额本息低？你有同样的问题吗？以后提前还款时，应该缩短使用年限还是减少月供？

我们在银行办理其他贷款，一般都是年底一次性还本付息，贷款100万，年利率5%，年底换银行105万。这个计算很容易让家长理解。但由于贷款时间长，银行不可能让老百姓一次性还本付息，也不可能二三十年房贷到期后一次性还本付息。于是，银行发明了“剩余本金法”，让老百姓每月还贷，降低了银行贷款的坏账风险。

第一个月还款利息为100万元本金的0.4167%；第二个月还款的利息按照扣除第一个月支付的本金后剩余的100万本金计算；第三个月还款的利息按照扣除前两个月支付的本金后剩余的100万本金计算；以此类推，直到第360次还款，按照扣除前359个月偿还的本金之和后剩余的100万本金计算利息。

这些你懂吗？无论当月何时还款，当月还款的利息都是按照扣除上月已付本金100万后的剩余本金计算。

所以你提前还款的时候，提前还款的是本金，银行会根据你的要求重新计算剩余本金，无论是缩短年限还是减少月供，都是在你提前还款的那一刻重新计算，按照原来的利率(利率不会变)。相当于你重新向银行申请了房贷，但是贷款额度减少了。仅此而已。

那么，我们需要提前还款吗？以下情况有两种还款建议，我在这里分析一下:

第一种情况:公积金贷款。如果你的住房公积金月缴存额大于月还款额，产生公积金缴存余额，那么建议提前还款，使用公积金账户内的余额还款，选择减少月供的方式。公积金贷款利率为3.25%，高于公积金存款利率(1.5%)。如果是首套房，选择减少月供的方式，因为首套房可以享受附加扣除的特殊税收优惠。

第二种情况:商业贷款:如果个人有闲钱，且商业贷款利率较高(4.5%以上)，个人理财收益较低，如3%以下，那么建议提前还款，月供应减少。还款后每月压力减轻，生活水平也能相对提高。虽然总还款利息较高，但平均每月银行资金量较大，日常压力也较小。

所以提前还款就是提前偿还贷款本金，然后重新计算剩余未还本金。从银行的角度考虑这个问题，银行普遍希望父母减少月供，保持剩余贷款期限不变，这样银行在未来可以维持一个持续稳定的利息收入。银行就是这么干的，赚来存去的贷款利息少得可怜。这也是父母去银行还贷时，很容易办理减少月供的提前还款方式的原因。