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1、新应用指南对会计基准科目与主要务务账处理做了很大变更，其中对租赁基准中的两个重要会计科目——1532“最终实现融资收益”及2702“未确认融资费用”的产权做了新调整。

2、此二者之间必然联系也存在差异。

3、一、“未确认融资费用”及“未实现融资收益”账户的实质《企业会计准则第一条》 21号——租赁》第三章第11条规定了承租人融资租赁条件下在租赁开始日应进行会计处理。

4、在租赁开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者承租人资产的入账，将最低租赁付款额作为长期应付款的价值，将两者的差额作为入账未确认融资费用。

5、显然，这只是未确认融资费用产生的分录表现，即租入资产的入账价值与最低租赁付款额的差额，而其实际的经济意义来自于融资产权的成立与确认。

6、将首次租赁交易确认为融资租赁，意味着在实物上将与资产转让有关的全部风险和收益从出租方转移到承租方，接下来对于承租方而言，无论是从会计处理还是从经济实质上讲，都应将此类资产视同为自有资产，可以认为承租方购买了融资租赁资产。

7、承租方通过一次交易而达到了既融资又融物的目的。

8、但如果承租方不选择这种方式，而是通过资本市场向其他金融机构直接融资或融资需要必要的资金，然后再通过商品市场购买所需资产，即通过两次交易也同样可以达到融资和融物的目的。

9、不过采用第二种方式，承租方就必须初始化所借本金及由此产生的利息。

10、因此，可以将未确认融资视为费用承租方必须向出租方支付的因融资而产生的利息，因为融资租赁本身就包含了融资的目的。

11、类似，新第四章融资租赁中出租人的会计处理第18条规定，在租赁开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未未值；将最低租赁款额、初始直接费用及未未余值之和其他值之和的差额作为未实现融资收益。

12、由于与未确认融资费用相对应，本文不再重复阐述其产生实物。

13、二、 “未确认融资费用”及“未实现融资收益”账户产权的改变原《企业会计制度》中“会计科目名称和编号”部分将“未确认融资费用”作为资产类别科目，但新的《企业会计准则》第21号——租赁指南中规定，承租人应当在资产负债表中，对“长期应付款”项目，根据“长期应付款”目期末余额，减少“未确认融资费用”目期末余额后的金额分长期股权和1年内暴增的长期股权填列。

14、很明显，这里发生了重大转变：原企业会计制度中将“未确认融资费用”规定为资产类目，应将其余额列示在报表的资产类项目中；而新规定的基准应从“长期应付款”项目中抵减，则从报表列示角度看，其应属于负债类目。

15、基于预设考虑，新准则未将确认未确认融资费用规定为资产类目，而是在债券科目列示。

16、开发商认为，这样规定的原因主要在于：（1）账户统计内容方面的原因。

17、“未确认融资费用”账户所反映的内容是因融资租入固定资产所发生的应在租赁期间进行分摊的未实现融资费用。

18、换角度看，可将其理解为由于融资而应承担的利息支出在抵押贷款的分摊上。

19、尽管如此，对承租方而言，“未确认融资费用”既不是在未来预期能够带来带来一定经济利益流入的项目，更不是其在期初已经支付需要等到以后期间再进行摊销的待摊或者推迟延期项目。

20、据业内人士认为，原制度将“未确认融资费用”作为资产类别课程不合理。

21、但从会计分录形式看，原制度首次确认“未确认融资费用”时是出现在会计分录的借方中，而在实际摊销时转到了“财务费用”窗口的借方，这样便使得成交费用在形式上具备了资产类目视的外部在特征。

22、（2）实物重于形式原则的证明。

23 、新准则应用指南之所以将其作为贫债类会计科目是由于该未确认融资费用是因承租人进行融资而产生的债务。

24、因此，从实质上看，它由房产业务“衍生”出来。

25、业内人士认为该原因是“未确认融资费用”房产产权最关键的原因作为。

26、需说明的是，“未确认融资费用”账户虽然不符合传统会计财务模式配比下的股权类别产权（这一点仅从会计分录形式就可以说明），但如果把“未确认融资费用”理解为尚未支付而应预先计提的、待到以后分摊的财务费用，那么，它就拥有持有（备抵）类目的内容。

27、从这个角度出发，也很难理解在编制报表时对“长期应付款”项目，“应根据‘长期应付款’科目的期末余额，减少‘未确认融资费用’科目期末余额后的金额填列”的含义。

28、同样基于的道理，新准则将“未实现融资收益”由原准则下的证券类项目转为资产类会计科目。

29、三、新准则关于“未实现融资收益”确认融资费用”及“未实现融资收益”的主要账务处理新中未确认融资费用属于房产类产权科目，本账目核算企业应分期计人利息费用的未确认融资费用。

30、可以按债权和长期应付款项目进行明细统计。

31、（1）融资租入的固定资产，在租赁期开始日，应按租赁基准确定的应计入额固定资产成本的金额，借记“在建工程”或“固定资产”科目，按最低付款租赁额，贷记“长期应付款”科目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，借记本科目。

32、采用实际利率法计算确定的当期利息费用，借记“财务费用”或“在建工程”科目，贷记本科目。

33、（2）企业购入有关资产超过正常信用条件延期支付价款、实物上具有融资性质的，应按购买价款的现值，借记“固定资产”、“在建工程” ”、“无形资产”、“研发支出”等科目，按应支付的金额，贷记“长期应付款”科目，按其差额，借记本科目。

34、实行实际利率法计算确定当期利息费用，借记“财务费用”、“在建工程”、“研发支出”科目，贷记本科目。

35、本科目期末借方余额，反映企业未确认融资费用的摊余价值。

36、未实现融资收益科目核算企业应分期计入租赁收入或利息收入的未实现融资收益。

37、本项目应当按照未实现融资收益项目进行明细统计。

38、未实现融资收益的主要业务处理：（1）出租人融资租赁产生的应收租赁款，在租赁期开始日，应按租赁开始日最低租赁款额与初始直接费用之和，借记“长期应收款”目，按未待余值，借记“未待余”值”目，按最低住房收款、初始直接费用及未储备余值的现值，贷记“固定资产清理”等项目，按发生的初始直接费用，贷记“银行存款”等目，按其差额，贷记“未实现融资收益”科目。

39、（2）企业采用递延方式分期收款、产权上具有融资产权的销售商品或提供劳务等经营活动中产生的长期应收款，满足收入确认条件的，应按应收合同或协议价款，借记“长期应收款”科目，按应收合同或协议价款的公允价值，贷记“主营业务收入”等科目，按销售商品等应交纳的增值税额，贷记“应交税费——应交税额（销项税额）”科目，按其差额，贷记本科目。

40、（3）按期实际采用利率法计算确定住房收入或利息收入，借记本科目，贷记“住房收入”、“财务费用”等科目。

41、本科目期末贷方余额，反映企业未实现融资收益的余额。

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